İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davaları

İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVALARI

Evini kiraya veren kişinin veyahut içinde kiracı bulunan bir evi satın alan kişi kiraya verdiği ya da satın aldığı evi kullanma ihtiyacının doğması ve Türk Borçlar Kanunumuzdaki özel şartların oluşması halinde kiracısının evi boşaltmasını talep ettiği hukuki yola “ihtiyaç nedeniyle tahliye” denir.

Kiralayanın kiralananı konut ihtiyacı nedeniyle tahliye ettirebilmesi için, ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olması gerekir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davlarında kiralayan tarafta iddia edilen ihtiyacın var olup olmadığı ayrıntılı bir şekilde incelenmelidir. [1] Yine aynı şekilde ihtiyacın talep edildiği tarihte doğmuş olması gerekmektedir. İleride doğacak ya da doğması muhtemel konut ihtiyacı için bu dava ikame edilemez. [2]

İhtiyaç nedeniyle tahliye yolu Kanunumuzda özel düzenleme altına alınmakla beraber bu düzenlemeye göre birden fazla şartın aynı anda gerçekleşmesi koşuluna bağlanmıştır.

EVİNİ KİRAYA VEREN KİŞİ BAKIMINDAN İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI

9068 sayılı Türk Borçlar Kanunumuzun 350. Maddesinde ihtiyaç nedeniyle tahliyeye ilişkin;

“Madde 350 – Gereksinim, Yeniden İnşa ve İmar

Kiraya veren, kira sözleşmesini;

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,

belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”

denmektedir.

Kanunun lafzından da anlaşılacağı üzere ihtiyaç nedeniyle tahliye davaları kiracıya, fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyulmak suretiyle yöneltilmelidir.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde yani kira sözleşmesinin henüz 1 yılı doldurmamış sözleşmelerde sürenin sona ermesi akabinde hiçbir ihtar ve bildirime gerek kalmaksızın bir ay içinde dava ikame edilebilecektir.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde ihtarname göndermek zorunlu bir unsur olmamakla beraber dava açacak kişinin lehine bir yöntemdir. Yine zorunlu olmayan ihtarnameyi gönderen ev sahibi davayı ikame etmek için zaman kazanmış olacaktır.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında; kiralayan ihtiyaç iddiasını her türlü delille ispatlayabilir. Bu konudaki en büyük karine ise kiraya verenin de kiracı olmasıdır.[3]

Belirsiz süreli yani kira sözleşmesinin bir yıllık kira döneminin bitmesinin akabinde yenilenen kira sözleşmelerinde; Türk Borçlar Kanunumuzun 329. maddesinde yer alan kira sözleşmelerinde feshe ilişkin genel hükümler dikkate alınarak, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak ihtarname gönderilmeli ve dava açılmalıdır.

Yani fesih için öngörülen altı aylık kira döneminden en az üç ay önce kiracıya ihtarname gönderilmeli ve altı aylık fesih döneminin dolmasının akabinde bir ay içerisinde dava ikame edilmelidir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde bu husus çok karıştırılmakla beraber bir örnek ile açıklamak gerekirse;

16.01.2020 tarihinde başlayan kira sözleşmesi, 01.01.2021 tarihinde bildirimde bulunarak feshedilmemiş ise 16.01.2021 tarihinde kendiliğinde 1 yıl süre ile daha uzamış olmaktadır. Bu sözleşmenin belirsiz süreli kira sözleşmesine dönmesiyle beraber 16.07.2021 tarihi kira sözleşmesinde ilk altı aylık kira dönemi, 16.01.2022 tarihi ise kira sözleşmesinde ikinci altı aylık kira dönemi olarak adlandırılacaktır. Kiraya veren tarafından bu kira sözleşmesi için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmak istendiğinde 16.10.2021 tarihine kadar kiracıya fesih bildirimi içeren ihtarname gönderilmesi gerekli olup bu ihtarname akabinde kira sözleşmesinin 16.01.2022 tarihinde biteceği bilindiği üzere bitiminin akabinde 16.02.2022 tarihine kadar yani kanunun lafzında da belirtildiği üzere 1 ay içerisinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmalıdır.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları usul hukuku açısından çok dikkat edilmesi gereken davalar olması sebebiyle bir avukat ile açılması önem arz etmektedir.

Yine aynı şekilde eve ihtiyacı olan evin maliki ihtarnamede gönderdiği sebeplerle bağlı olup dava sürecinde ihtiyacın 3. kişilerce (anne, baba, çocuk vb.) olduğu ileri sürülemez. Buna ilişkin Yargıtay 6. Hukuk Dairesi verdiği kararda; Davacı ihtarnamede ve dava dilekçesinde taşınmaza kendi ihtiyacı olduğunu belirtmiş, ancak daha sonraki beyanlarında taşınmaza kayın pederinin ihtiyacı olduğunu, son olarak da oğlunun evlenerek bu evde oturacağını, kayınpederinin de onunla birlikte oturacağını bildirmiştir. Ancak ihtiyaçlı oğlunun nişan ve evlilik hazırlığı içinde olduğuna dair bir belge ve delil ibraz etmemiştir. Davacı tanığının ihtiyaç iddiasına ilişkin bir beyanı yoktur. Davacı ihtiyaç iddiasının gerçek samimi, zorunlu olduğunu kanıtlama yükümlülüğü altındadır. Mevcut delillere göre iddianın kanıtlandığından bahsedilemez.

İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASINI KİMLER AÇABİLİR?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasını, konutu kiralayan malik yani evin sahibi açabileceği gibi malik olmayan ve ev sahibi tarafından kira sözleşmesi yapmak için yetkilendirilen kişi de açabilmektedir. Yine aynı şekilde uygulamada çokça karşılaşıldığı üzere kira sözleşmesinin tarafı olmayan ev sahibi de bu davayı açabilmektedir.

Tüzel kişilerin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası ikame edip edemeyeceği hususu doktrinde tartışmalı olsa da Yargıtay’ın da son yıllarda verdiği kararlarda belirttiği üzere, tüzel kişiliği oluşturan ana sözleşme, tüzük ve diğer yasal düzenlemeler bakımından bir engel bulunmaması ve ihtiyacın zorunlu olmasıyla beraber bir hizmetin gereği olma koşullarıyla tüzel kişiler bakımından da ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir.

Kiralayanlar bazen kiracıyı kiralanandan çıkarmak için suni ihtiyaçlar üretmektedirler. Bu noktada da açılan tahliye davalarında,  davacının ihtiyacının gerçek ve samimi olup olmadığının mahkeme tarafından ayrıntılı bir şekilde araştırılarak karar verilmelidir. Yargıtay tarafından da desteklendiği üzere kiralayanın ihtiyaç iddiasının doğmuş olması gerekir, aksi takdirde kiralayan doğmamış bir ihtiyaca istinaden tahliye davası açamaz.[4]

KİMLERİN KONUT İHTİYACINI ÖNE SÜRÜLEREK İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE İSTENEBİLİR?

Mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Tahliyeleri Hakkında Kanunumuzda konut ihtiyacını öne sürebilecek kişiler çok sınırlı olarak (eş ve çocuklar) sayılmış olup Kanunun amacını yerine getirmekten uzak kalmıştır.

6098 sayılı Kanunun yürürlüğe girmesiyle birlikte bu sorun giderilmiş olmakla beraber aynı kanunun 350. maddesine göre;

“Kiraya veren, kira sözleşmesini; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa dava ile sona erdirebilir.”

hükmüyle ihtiyaç sahibi olabilecek kişiler bakımından oldukça geniş bir perspektif çizmiştir. Kanun metninde yer alan “bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler” hükmü için sınırlama mevcut olmayıp aile üyeleri dışında biri de bu kapsamda değerlendirilebilmektedir. Aynı şekilde ev sahibinin çocuklarının da kirada oturması ihtiyaca dayalı tahliye sebebi olarak kabul edilmektedir. Reşit çocukları olan kimseler de çocuklarının ayrı evde oturma talebi nedeniyle tahliye davası açılabilmektedir.

UYGULAMADA EN ÇOK KARŞILAŞILAN İHTİYAÇLAR VE TAHLİYE DAVALARI

1) Evlilik Nedeniyle Konutun Tahliyesi 

Uygulamada en çok karşılaşılan tahliye sebeplerinden olan evlilik nedeniyle tahliye istemleri Yargıtay tarafından da ihtiyacın, gerçek, samimi ve kabul edilebilir olduğu yönündeki kararlarıyla desteklenmektedir.

 Yargıtay kiralayanın kendisi veya alt/üst soyunun evlenmesi sebebiyle ortaya çıkan konut ihtiyaçlarında gerekli delillerin dava dosyasına sunulması halinde talebin kabul edilebilir olduğuna karar vermekle birlikte 6. Hukuk Dairesi 2005/11224 Esas, 2005/12202 Karar sayılı ilamında bu sebebe dayalı tahliye istemlerinde evlilik konusunda somut adımların atılıp atılmadığının araştırılması ve araştırma sonucuna göre karar verilmesi gerektiğini belirtmiştir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2004/763 Esas, 2004/1100 Karar sayılı ilamında ise ; “Evliliğe dayandırılan ihtiyaç iddiası için tahliye kararı verilebilmesi için evliliğin gerçekleşmiş olması, ya da bu konuda ciddi bir hazırlığın yapılmış olmasına bağlıdır. İhtiyaçlının evlendiği iddia ve ispat edilmediği gibi evlilik hazırlığı konusunda da herhangi bir delil ikame ve ibraz edilmemiştir.” diyerek bu hususta dava dosyasına nikâh veya düğün gününe ilişkin belgelerin, basılı davetiyelerin ve buna benzer belgelerin ibraz edilmesi şartını aramaktadır. Evlilik iradesinin açık ve net ortaya koyulamadığı nişanlılık halleri de tek başına tahliye nedeni olmamaktadır.

2) Sağlık İhtiyaçları Nedeniyle Konutun Tahliyesi

Kiraya verenin sağlık sorunları, başka bir konut ihtiyacı doğurabileceği gibi eşi, çocukları, altsoyu ve üstsoyunun sağlık ihtiyaçları için de ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.

Örnek vermek gerekirse kalıcı bir sakatlık durumunun ortaya çıkması halinde asansörsüz bir evde oturan ev sahibi kiraladığı evin tahliyesini isteyebilir. Bu sebeple açılan davalarda tedaviye ilişkin evrakların dava dosyasına sunulması gerekmektedir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2002/1372 Esas, 2002/1582 Karar sayılı ilamı ile oğlunun sağlık sorunu nedeniyle kiralanın tahliyesi talepli davada;

“Davacının hasta olduğu iddia edilen çocuğunun rahatsızlığının ne olduğu, sürekli doktor kontrolünün gerekip gerekmediğinin sağlık kuruluna sevk edilerek gerekli rapor alınmadan noksan tahkikatla yazılı şekilde hüküm tesisi hatalı olmuştur.”

kararı ile dava dosyasına sunulacak sağlık raporunun tahliye kararı verilmesindeki önemi vurgulamıştır.

Buna benzer başka bir somut olayda; 

“Kişi hasta olan eşini tedavi ettirmek için sık sık Çankırı il merkezine gitmek zorunda kaldığını bildirmiş ve iddiasını ispat için ibraz ettiği belgelerden davacının eşinin gerartroz teşhisi ile Çankırı Devlet Hastanesinde yatarak tedavi gördüğü, Ankara Numune Eğitim ve Araştırma Hastanesinde trombofılipit tanısıyla konsültasyon ve ultrason tetkiki yaptırdığı anlaşılmaktadır. Bu durumda halen Eldivan ilçesine bağlı S. Köyünde ikamet eden kişinin ve eşinin tam teşekküllü hastanesi bulunan Çankırı il merkezindeki kiralanana ihtiyacı bulunduğunun kanıtlanmış olmasına göre kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekir.”[5]

3)Yurtdışında Yaşayan Kişinin Yurda Dönüşü Sebebiyle Konutun Tahliyesi

Yurtdışında yaşamını sürdürürken Türkiye’ye dönüş yapan ev sahipleri ya da Kanunda sayılan eşi, çocukları, altsoyu ve üstsoyları ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmektedir. Bu hususta yurda uzun vadede dönüş ya da kesin dönüş yapılması gerekmekte olup tahliyesi istenen konuta olan ihtiyacın gerçek ve samimi olması gerekmektedir.

4) Hayat Standartlarını Arttırmak İçin Konutun Tahliyesi

Kişinin birden fazla evi olabilir ve bu evlerini kiraya vermiş olabilir. Kiraya verdiği evi, oturduğu evden daha iyi bir konumda, lüks, masrafsız ve elverişli olabilir. Bu gibi durumlarda hayat standartlarını arttırmak isteyen ev sahibi ihtiyaç nedeniyle tahliye davası ikame edebilir.

5) İşyeri ve Okula Yakınlık Sebebiyle Konutun Tahliyesi

Ev sahibi veyahut kanunen ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkına sahip eş, çocuklar, kişinin altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin yeni bir okula kayıt yaptırması veyahut yeni bir işe girmesi sebebiyle okula ya da işyerine yakın konutta oturma isteği sebebiyle ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmektedir.

SATIN ALINAN EV BAKIMINDAN İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI

Kiraya verilen evin mülkiyeti, evde hâlihazırda oturan kiracı varken el değiştirmiş olabilir. Türk Borçlar Kanunumuzun 310. maddesine göre;

“Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.”

Kanunumuz bu gibi durumlar için de ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinde bulunulabileceğini hüküm altına alarak bu duruma ilişkin de çeşitli şartlar öngörmüştür. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunumuzun 351. maddesine göre;

“Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”

Bir aylık süre içinde yeni malikin yazılı bildirimde bulunmaması halinde sözleşme aynı şartlarla üstlenilmiş sayılır. Aynı şartlarla sözleşmeyi üstlenen yeni malik, tahliye davası açamaz. Yazılı bildirim şartını yerine getiren yeni ev sahibi, konutu edinme tarihinden itibaren altı ay içinde tahliye davası açabilir.

İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVALARINDA GÖREV VE YETKİ

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 4. maddesine göre; dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıkların Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülmektedir. Kira ilişkisi bakımından konut ve çatılı işyeri ayrımı bulunmamakta olup bu davaların tümü Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir.

İhtiyaç nedeniyle açılacak davalarda yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Detaylı bilgi ve danışmanlık için büromuzdan randevu alınız.

0 (507) 688 46 99 | info@umut.av.tr | 0 (312) 424 12 24 

[1] Gümüş, M. A. (2013). Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Cilt-1, 3.Baskı, Vedat Kitapçılık, İstanbul.

[2] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 21.03.2013 tarihli 2013/4985 Esas, 2013/2188 Karar sayılı ilamı.

[3] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 21.03.2013 tarihli 2013/4985 Esas, 2013/2188 Karar sayılı ilamı.

[4] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2005/8261 Esas, 2005/9755 Karar sayılı ilamı.

[5] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 25.09.2003 tarih ve E. 2003/6287, K. 2003/6402 sayılı kararı.